Étant de nature immobilière, l’hypothèque légale de construction doit être publiée au registre foncier, à l’encontre de l’immeuble sur lequel les travaux ont eu lieu. De façon générale, l’immeuble est identifié au registre foncier par un numéro de lot et correspond à un seul bâtiment. Cependant, il peut arriver que le bâtiment que l’on doit construire soit identifié au registre foncier par plusieurs lots.

Prenons l’exemple d’un projet de construction de dix maisons jumelées en rangée, où chacune des maisons possède son propre lot au registre foncier, dans le cadre duquel un maçon a exécuté ses travaux sur l’ensemble du bâtiment, soit les dix maisons jumelées, à la demande d’un entrepreneur général qui est propriétaire de l’ensemble des lots. Dans l’éventualité où le maçon demeurerait impayé d’une somme de 10 000,00 $, il y a lieu de se demander si celui-ci doit publier une seule hypothèque légale sur l’ensemble des lots ou dix hypothèques légales distinctes grevant chacun des lots.

Ces considérations, bien que théoriques à première vue, ont une incidence pratique importante au niveau économique puisque des frais de publication et de signification devront être déboursés par l’entrepreneur pour chaque hypothèque.

La réponse à notre question peut sembler simple : il faut publier autant d’hypothèques légales qu’il y a d’unités d’exploitation. Ainsi, dans notre exemple, le bâtiment dans son ensemble, comprenant les dix maisons en rangée pourrait être qualifié d’une seule unité d’exploitation tout comme on pourrait argumenter que chacune des maisons jumelées constituent des unités d’exploitation distinctes.

L’unité d’exploitation est un concept qui a été développé par les tribunaux pour identifier l’objet de l’hypothèque légale et se définit comme étant « toute l’étendue de terrain, avec ses constructions et ses accessoires, que le propriétaire utilise pour une même fin et qui forme une entité complète. ». Un entrepreneur pourra donc publier une seule hypothèque légale lorsque les différents lots constituent une unité d’exploitation.

Plusieurs critères ont été élaborés par les tribunaux pour déterminer si plusieurs lots forment une seule unité d’exploitation. Ainsi, les constructions doivent : 1) appartenir au même propriétaire 2 ) être contiguës 3) être utilisées comme un tout 4) être interdépendantes 5) être inaptes à être possédées séparément. À noter que cette inaptitude doit être analysée au moment de l’exécution des travaux. Par ailleurs, les travaux de construction devront avoir fait l’objet d’un seul contrat, pour un prix global et avoir été exécuté en même temps.

Ainsi, la question de savoir si plusieurs lots ou constructions forment une seule unité d’exploitation est factuelle, variera selon les particularités du projet et de la relation contractuelle en cause.

Dans notre exemple, si on détermine que chaque maison constitue une unité d’exploitation, il faudra alors publier dix hypothèques. Le maçon à qui l’on doit une somme de 10 000,00 $ devra donc distinguer quels sont les travaux qu’il a exécutés pour chaque maison et ventiler la somme due en fonction de chacune d’elles. Il peut être très complexe, voire même impossible, pour un entrepreneur de déterminer avec précision combien il lui est dû pour chaque construction. Pensons à notre maçon qui aurait conclu un contrat à forfait l’entrepreneur général propriétaire des dix maisons en rangées, dont les travaux auraient tous été exécutés en même temps. Comment répartie-t-on le solde dû de 10 000,00 $ ? Malheureusement, il n’y a pas de formule consacrée. Bien que le concept d’unité d’exploitation puisse s’avérer difficile à appliquer dans les faits, plus un entrepreneur sera organisé, plus il sera aisé de procédé à la ventilation de sa créance.

Un entrepreneur devra donc avoir en tête ces éléments lors de la conclusion d’un contrat d’entreprise dont le bâtiment que l’on projette sera constitué de plusieurs lots. Évidemment, pour l’entrepreneur, il y a net avantage au point de vue économique à favoriser une conception plus élargie de la notion d’unité d’exploitation. Un seul contrat, un prix global, une exécution simultanée des travaux sans distinction entre les différents lots, une facturation globale sont tous des éléments qui favoriseront une qualification plus large de l’unité d’exploitation. Toutefois, malgré les précautions qui peuvent être prises, il n’en demeure pas moins que les tribunaux ont tendance à se référer à la finalité de la construction et non à la manière dont elle a été réalisée pour déterminer le nombre d’unités d’exploitation.