L'hypothèque légale de la construction est un mécanisme de garantie des créances des constructeurs et rénovateurs découlant de leurs travaux réalisés dans un immeuble. Elle se rattache et affecte l'immeuble où les travaux se sont réalisés.

Les créances sont garanties par l'hypothèque du fait que celle-ci permettra de faire vendre en justice l'immeuble sur lequel l'hypothèque est inscrite. Le prix de vente en justice est alors affecté en tout ou en partie au paiement de la créance du constructeur, du rénovateur ou du fournisseur de matériaux.


Les bénéficiaires de l'hypothèque légale

Tel qu'énoncé à l'article 2726 du Code civil du Québec, les bénéficiaires de l'hypothèque légale de la construction sont les suivants:

L'hypothèque légale est susceptible de profiter autant à un entrepreneur ayant contracté directement avec le propriétaire qu'à un sous-entrepreneur ayant contracté avec un autre entrepreneur.


Les personnes ne pouvant bénéficier de l'hypothèque légale de la construction

Vu l'énumération limitative de l'article 2726 C.c.Q., les tribunaux ont refusé l'hypothèque légale de la construction notamment aux personnes suivantes : l'architecte paysagiste, le gérant de projet, l'arpenteur-géomètre, le coordonnateur des travaux, l'urbaniste, le promoteur immobilier, le décorateur et le locateur d'équipement.

En ce qui a trait au gérant de projet, même si une clause est insérée dans le contrat de gérance à l'effet que le gérant du projet assume les responsabilités d'un entrepreneur général, ceci ne lui confère pas le droit d'inscrire une hypothèque légale de la construction s'il ne fait que surveiller les travaux et ne participe pas directement dans la construction de l'immeuble.

Il faut aussi noter que l'article 50 de la Loi sur le bâtiment du Québec prévoit la possibilité de faire radier l'hypothèque d'un entrepreneur qui ne serait pas détenteur d'une licence valide émise par la Régie du bâtiment du Québec.


Quels types de travaux peuvent faire l'objet d'une hypothèque légale?

Les travaux donnant droit de publier une hypothèque légale sont les travaux de construction, de rénovation ou d'agrandissement qui apportent une plus-value à l'immeuble. Les matériaux dont la fourniture donne droit de publier l'hypothèque sont ceux qui sont fournis ou préparés pour réaliser de tels travaux. La plus-value implique une augmentation de la valeur de l'immeuble. Or, en général des travaux de démolition ne donnent pas ouverture à l'hypothèque. En règle générale, seuls les travaux commandés par le propriétaire lui-même donnent lieu au droit de publier une hypothèque légale, ce qui exclut les travaux commandés par un locataire d'un immeuble.


Étapes requises pour protéger vos droits

La dénonciation du contrat

L'hypothèque légale de celui qui contracte directement avec le propriétaire naît dès la conclusion du contrat. Quant aux sous-traitants et autres intervenants n'ayant pas de lien direct avec le propriétaire, ils seront soumis à une étape supplémentaire, soit l'envoi d'un avis.

L'avis requis constitue une dénonciation au propriétaire de l'existence d'un contrat de fourniture de matériaux ou de sous-traitance dans le cadre d'un projet où le propriétaire a pu contracter uniquement avec un entrepreneur général. L'avis doit être écrit et il doit décrire sommairement le contrat obtenu, son prix et l'intention de celui qui donne l'avis de se prévaloir de l'hypothèque légale.

La dénonciation du contrat a pour but de permettre au propriétaire d'effectuer les retenues monétaires suffisantes pour couvrir la valeur des hypothèques qui pourront être publiées sur son immeuble. De plus, l'avis permet au propriétaire d'identifier de quel intervenant il doit exiger les quittances avant d'effectuer un paiement à son entrepreneur général.

Finalement, afin d'être valable, cet avis devra être signifié au propriétaire de l'Immeuble avant le début des travaux du sous-traitant concerné.


Le délai pour la publication de l'hypothèque

Les bénéficiaires sont soumis à un délai obligatoire pour la publication de leur hypothèque au Bureau de la publicité des droits. Ce délai est de trente (30) jours à compter de la fin de tous les travaux prévus dans le projet de construction où le détenteur de l'hypothèque est intervenu. Évidemment, les derniers travaux peuvent être d'autres travaux que ceux réalisés par le détenteur de l'hypothèque lui-même. Par exemple, le délai de trente (30) jours auquel est assujetti un entrepreneur en maçonnerie, qui réalise ses travaux en début de chantier, pourra être calculé à partir de la date des derniers travaux de l'entrepreneur peintre, si c'est le peintre qui réalise les derniers travaux du chantier.

Signalons que l'occupation des lieux faisant l'objet des travaux n'est pas une preuve absolue du fait que les travaux sont achevés.


Préavis d'exercice d'un recours hypothécaire

À défaut par le détenteur de l'hypothèque publiée d'exercer son droit contre l'immeuble, celle-ci s'éteindra au bout de six (6) mois après la fin des travaux. Passé cette date, faute de préavis, il ne peut y avoir de recours hypothécaire et l'hypothèque publiée peut être radiée sur simple demande. Pour faire survivre son hypothèque au-delà de cette période de six (6) mois, le détenteur doit faire publier un «préavis d'exercice d'un droit hypothécaire» et en aviser le propriétaire. Le préavis d'exercice est un document signifié au propriétaire et publié au Bureau de la publicité des droits. Il informe le propriétaire de l'intention du détenteur de l'hypothèque de se prévaloir de sa garantie.

En conclusion, l'hypothèque légale de la construction est un outil précieux visant à garantir les paiements étant dus pour les travaux réalisés. Toute personne qui contracte des travaux de construction aurait intérêt à connaître ce mécanisme juridique afin de pouvoir s'en prémunir.