En 1990, l'entrepreneur général Construction ABC inc. a vendu une maison neuve à M. Desroches.

En l'an 2000, M. Desroches remarque des fissures à son sous-sol et commande une expertise qui conclut à la présence de pyrite dans le remblai. Il installe un plancher flottant qui recouvre la dalle mais ne fait aucune autre démarche. Fin 2003, plus de (3) trois ans après la connaissance du vice, M.Desroches ne peut poursuivre l'entrepreneur car son recours est prescrit.

En juillet 2004, M. Desroches vend sa maison à Mme Lambert et ne lui parle pas de la pyrite. En août 2004, Mme Lambert découvre par hasard une copie du rapport d'expertise de l'an 2000 commandée par son vendeur. Inquiétée, elle commande une nouvelle expertise laquelle conclut qu'il est nécessaire de procéder à des réparations majeures pour changer le remblai et stabiliser les fondations qui fissurent. Le coût :
25 000$.

Mme Lambert décide de poursuivre M. Desroches en diminution du prix de vente pour vices cachés, suivant la garantie de qualité du Code civil du Québec. Cependant, elle se doute que M. Desroches ne pourra pas appeler en garantie l'entrepreneur ABC inc. car son recours est prescrit et elle sait que M. Desroches est insolvable. Découragée, elle consulte son procureur et ce dernier l'informe qu'elle peut poursuivre directement Construction ABC inc., solidairement avec M. Desroches, suivant une décision récente de la Cour supérieure, l'affaire C.D.L. Holdings c. Scanaxa, J.E. 2004-1511.

Cette décision interprète notamment l'article 1730 du Code civil du Québec, qui se lit comme suit :

«Sont également tenus à la garantie du vendeur, le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien et tout fournisseur du bien, notamment le grossiste et l'importateur.».

Ce qu'il faut retenir, c'est que l'article 1730 crée un recours direct et personnel du dernier acheteur contre le fabricant pour vices cachés et ce, peu importe si le vendeur intermédiaire, en l'occurrence, M. Desroches, a laissé prescrire son recours. En matière immobilière, l'entrepreneur qui vend une maison neuve est considéré comme un fabricant au sens de cet article.

Si Mme Lambert avait choisi de ne poursuivre que son vendeur immédiat, M. Desroches, elle aurait certainement eu gain de cause, mais ce dernier étant insolvable et sans recours en garantie contre l'entrepreneur, elle n'aurait peut-être jamais réussi à exécuter son jugement.

Cette récente décision de la Cour supérieure vise à interpréter notre Code civil de façon à protéger les acheteurs subséquents d'immeubles usagés. Elle permet au dernier acheteur de poursuivre directement le constructeur, peu importe la connaissance du vice par le ou les vendeur(s) intermédiaire(s) dans la mesure où l'on peut prouver que le vice découvert origine de la construction et qu'il était bien caché et non apparent au moment de la dernière vente. Comme dans tout recours en vices cachés, subsiste pour le dernier acheteur l'obligation de dénoncer le vice dans un délai raisonnable de la connaissance et d'entreprendre des procédures à l'intérieur du délai de prescription de trois (3) ans.

Il est surprenant que ce jugement n'ait pas été porté en appel car il touche à des questions de droit très importantes, notamment au niveau de la prescription extinctive des recours. Il faudra suivra attentivement les prochaines décisions pour connaître sa portée dans le futur.